전세대출 줄어든다! 이사 전 반드시 확인할 한도 변화

 

2025년 6월 11일부터 전세대출 규정이 확 바뀝니다.

특히, 전세 계약 만기 후 이사하려는 임차인이라면 반드시 달라진 대출 조건을 미리 확인해야 합니다.

이번 제도 변경은 단순한 보증비율 축소가 아니라, 신규계약 간주 → 소득 재심사 → 대출 한도 감소

라는 3중 구조로 작동됩니다.

아무 준비 없이 이사했다간 대출이 예상보다 적게 나올 수 있고, 수천만 원의 추가 현금이

필요한 상황이 벌어질 수도 있습니다. 

 

변화된 제도의 핵심, 실제 줄어드는 한도 사례, 그리고 임차인이 지금 당장 할 수 있는

대응 전략을 모두 정리했습니다.

 

① 보증비율 100% → 90%… 한도 줄어든다

SGI서울보증과 HUG는 2025년 6월부터 전세대출 보증비율을 기존 100%에서 90%로 낮춥니다.

기존에는 보증금 1억 원이면 1억 원 전액 대출이 가능했지만, 이제는최대 9천만 원까지만 보증이

가능합니다.

♣ 예시:

• 보증금 1억 → 기존 대출 1억 가능

• 보증금 1억 → 이제는 9,000만 원까지만 가능

이 말은, 남은 1,000만 원은 현금으로 메워야 한다는 뜻입니다.

게다가 이 차이는 은행 입장에서 대출 리스크가 되기 때문에, 은행은 심사 기준을 더 엄격하게

적용할 수밖에 없습니다.

 

 

② 이사하면 ‘신규 계약’ 간주… 소득 심사 다시 받는다

기존엔 계약을 연장할 경우 소득 심사를 다시 하지 않았습니다.

하지만 이사를 하면서 계약을 연장하는 경우,‘신규 계약’으로 간주되어, 소득·부채 등

모든 심사를 다시 받게 됩니다.

♣ 핵심 변화 요약

• 기존 집 그대로 계약 연장: 구제 가능

• 새 집으로 이사하며 계약 연장: 신규 계약 처리 → 소득 심사 필수

연소득이 낮거나 부채가 많다면 대출 거절 또는 한도 대폭 축소로 이어질 수 있습니다.

 

③ SGI vs HUG… 나에게 유리한 보증기관은?

보증기관도 단일하지 않습니다.

대표적으로 SGI서울보증과 HUG가 있는데, 심사 기준이 서로 다릅니다.

항목	SGI서울보증	HUG
보증비율	최대 90%	최대 90%
소득 심사	DSR 40% 도입 (유주택자 한정)	전체 임차인 상환능력 기준 적용
유리한 대상	고소득 무주택자	안정적 소득의 저소득 무주택자

 

특히 SGI는 유주택자에게 DSR 40% 규제를 적용해서 전세대출 받기 더 까다롭습니다.

반면 HUG는 임차인의 연소득과 이자 비율로 판단합니다.

 

 

④ 실제로 얼마나 줄어드나? 사례로 확인해 보기

♣ 사례:

• 보증금 1억 2천만 원

• 기존: 1억 대출 가능

• 변경 후:

• 상환능력 기준으로 8천만 원까지만 가능

• 여기에 보증비율 90% 적용 → 7,200만 원 대출 한도

이처럼 소득에 따라 최대 30% 가까이 대출 한도가 줄어들 수 있다.

자칫하면 이사 당일 잔금을 못 맞추는 상황이 벌어질 수도 있다.

 

⑤ 지금 당장 해야 할 3가지 준비

1) 사전 대출 가능 금액 조회 필수

이제는 전세 계약 전에 은행이나 보증기관 앱에서 한도 먼저 확인해야 합니다.

2) 소득 증빙 서류 미리 준비

• 직장인: 원천징수영수증

• 프리랜서: 소득금액증명원, 세무신고 자료서류가 정확해야 빠른 승인이 가능합니다.

3) 보증기관 비교 선택

SGI냐 HUG냐에 따라 조건이 달라지므로, 나에게 유리한 쪽을 먼저 판단해야 합니다.

 

마무리!

2025년 6월부터 전세대출은 조건이 까다로워지고, 금액도 줄어듭니다.

특히 이사하면서 계약을 갱신하려는 임차인은 ‘신규 계약’으로 간주되어 소득심사와

보증비율 축소라는 이중 규제를 받게 됩니다.

미리 대비하지 않으면 수천만 원을 현금으로 준비해야 할 수 있습니다.

✅ 이사 전 한도 조회는 선택이 아닌 필수

✅ 소득·부채 상황 점검하고 서류 준비 시작

✅ 보증기관 비교하고 가장 유리한 조건 찾기